Giovedì, 27 Gennaio 2022

Atto II. Fallimenti immobiliari, come difendersi (D.Lgs 122)

Nella puntata precedente si è accennato alla fideiussione bancaria ad escussione immediata come a uno dei pilastri del d.lgs. 122. Diamogli una prima occhiata.


La norma introdotta, va precisato a scanso di equivoci e qualche volta di interpretazioni tanto interessate quanto errate, è obbligatoria per costruttori e cooperative.

Il legislatore non ha fatto alcuna distinzione tra l'imprenditore costruttore e la cooperativa costituita di soci che, in teoria, dovrebbero partecipare dell'iniziativa attivamente, condividendo oneri e rischi. Nella realtà la consistenza delle iniziative, la dimensione stessa delle coop e dei loro consorzi, tutto ha concorso affinché la decisione normativa imponesse l'equiparazione di imprese e cooperative in relazione alla tutela da fornire ai soci. Molte cooperative lavorano come vere e proprie immobiliari e in nulla si discostano dall'impresa che fa profitti e utili. Il fatto stesso che in quasi tutti i casi si riscontra la presenza nella governance, gli organi di governo della coop, di soci non assegnatari indica la presenza all'interno della coop di soggetti che l'amministrano come una vera e propria impresa.


Altro elemento importante da sottolineare visto che nella prassi è il punto di partenza per l'elusione e la non applicazione della normativa è che le norme introdotte dal d.lgs. 122 sono imperative. In altre parole: non sono nella disponibilità di eventuali accordi tra le parti. Non è che tra il costruttore, o il venditore, e l'acquirente ci si possa mettere d'accordo in altro modo non previsto della legge. Ciò che capita spesso è, invece, proprio questo. Il costruttore si presenta con due prezzi, uno con fideiussione, l'altro senza. Naturalmente l'acquirente non ha alcun elemento per valutare la differenza di costi e la sua congruità; non sa quanto realmente costa la fideiussione al costruttore, valuta solo che quel costo è caricato sul prezzo dell'appartamento per il quale si sta impegnando ad anticipare una notevole somma del suo denaro.


E, invariabilmente, opta per il prezzo inferiore. Non può farlo! Così come il costruttore non può presentare due prezzi alla firma del preliminare; è una pratica commerciale scorretta e illegittima le cui conseguenze andranno esclusivamente a carico dell'acquirente nel caso in cui l'impresa dovesse fallire. L'acquirente, dando il suo consenso a una pratica fuori legge, assume un rischio che peserà gravemente, nel caso di fallimento, sul suo patrimonio.

Riccardo De Benedetti, vicepresidente Assocond Conafi

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